Старт і бетонная сцяна фінішу
Пачатак года для рынку быў выдатным. За першыя 55 дзён колькасць прададзеных кватэр ставіла рэкорды, ніколі так шмат жылля ў Мінску ў зімовы час не прадавалася. На гэтым фоне цэны не раслі, але гэта толькі на першы погляд здаецца дзіўным. Бо галоўнай прычынай такой з'явы было тое, што прапанова як новабудоўляў, так і другаснага жылля на рынку таксама біла ўсе рэкорды.
Але здарылася 24 лютага, і рынак нерухомасці Беларусі стаў.
«24 лютага на рынку здарыўся ступар, пакупнікі здранцвелі. Потым адбыўся рэзкі рост курсу даляра, што таксама напалохала грамадзян, здзелак было менш, чым звычайна.
Але, па дадзеных Нацыянальнага кадастравага агенцтва (НКА), за сакавік колькасць здзелак была прыстойнай: калі з 1088 прыбраць долі і пакоі, то здзелак 900—950 адбылося. Толькі трэба разумець, што гэта здзелкі, якія стартавалі «да»,
— распавяла незалежны аналітык нерухомасці Наталля Літоўская.
Па словах намесніка начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі агенцтва «Твая сталіца» Андрэя Чарнышова, сакавік трэба падзяліць на некалькі частак. «Першая — гэта паўза, якую ўзялі і прадаўцы, і пакупнікі ў надзеі ўбачыць вектар, па якім будзе рухацца эканоміка, і колькі працягнецца вайна. Калі стала ясна, што яна зацягваецца, то прадаўцы пачалі зніжаць цэны, рынак ссунуўся з мёртвай кропкі.
Наступная частка — стабілізацыя курсу беларускага рубля, калі кошт даляра ў абменных пунктах зраўняўся з курсам Нацбанка і рэзка ўзрасла актыўнасць пакупнікоў», — адзначыў ён.
Пры гэтым, як расказаў спецыяліст, не павінна стварацца падманнага ўражання, быццам рынак стаў на ранейшыя рэйкі і працягвае рухацца вясновымі тэмпамі. Зніжэнне колькасці здзелак склала каля 25—30 %.
Пакуль цэны знізіліся не моцна
У часы крызісаў заўсёды растуць цэны на тавары штодзённага попыту, а вось нерухомасць таннее. Наколькі цэны ўпалі цяпер?
«Пасля адкату даляра попыт ажывіўся, павялічылася колькасць праглядаў і здзелак, але па іншых цэнах. Калі ў аб'явах аб продажы яны ўпалі ў сярэднім на 7%, то па дадзеных рэальных здзелак — на 10%. На больш дарагія аб'екты нерухомасці і пры тэрміновым продажы — на 20 %.
Увогуле можна сказаць, што тыя, хто хацеў прадаць, адрэагавалі, а тыя, хто яшчэ не разумее, што чакае беларускую эканоміку, трымаюць цэннікі і разважаюць, што будзе далей», — патлумачыла Наталля Літоўская.
У прадстаўніка агенцтва нерухомасці дадзеныя крыху адрозніваюцца. Паводле яго слоў, зніжэнне цэнаў у параўнанні з лютым склала каля 6%, прапановы — 10—12%, і праходзілі толькі тыя здзелкі, у якіх прадаўцы ішлі на саступкі. Пры гэтым пакупнікі не знізілі свае патрабаванні да жылля.
«Калі апошнія гадоў з пяць маладыя сем'і з дзецьмі часцей выбіралі новабудоўлі ў фармаце «еўрадвушак» або «еўратрошак», то сёння яны звярнулі ўвагу на другасны рынак, бо рызыкі магчымага даўгабуду ў галовах пакупнікоў абвастрыліся», — удакладніў Андрэй Чарнышоў.
«Што тычыцца новабудоўляў, то яны першымі патрапілі пад удар абвалу попыту, бо ўкладацца ў іх на стадыі катлавана людзі цяпер баяцца, лічачы, што надзейней мець наяўную валюту. Але тым не менш для тых, хто трымаў ашчаджэнні ў беларускіх рублях і ў сувязі з рыўком курсу даляра спалохаўся за іх, не паспеўшы абмяняць, многія забудоўшчыкі «выкацілі» цікавыя прапановы. Пры стоадсоткавай аплаце ў рублях яны знізілі кошт аб'ектаў у валютным эквіваленце на стадыі катлавана.
Мяркую, што такіх панікуючых, ашчаджэнні якіх апынуліся пад пагрозай, было дастаткова, і забудоўшчыкі змаглі прадаць энную колькасць кватэр па такой незвычайнай акцыі. Але калі казаць пра кошт у беларускіх рублях, то для пакупнікоў нічога не змянілася», — расказала Наталля Літоўская.
Куды рушаць попыт і цэны?
Ад'езд людзей з грашыма, уласнікаў кватэр, які з пачаткам канфлікту ва Украіне толькі ўзмоцніцца, выміранне Беларусі з-за пандэміі, дэмаграфічны правал 90-х — як гэтыя і іншыя фактары адаб'юцца на рынку жылля? Вырастуць ці ўпадуць цэны ў бліжэйшыя некалькі месяцаў? Што будзе з уводам, маніпулюючы якім, не першы год трымаюць цэны?
Гаворачы пра перспектывы рынку, прадстаўнік агенцтва нерухомасці адзначыў, што варта зрабіць два дапушчэнні. Першае — аптымістычнае: даляр будзе балансаваць на ўзроўні 2,8—2,9, новых санкцый і іншых непрыемных момантаў не будзе.
«У гэтым выпадку рынак паступова актывізуецца, але чакаць леташніх паказчыкаў продажаў адназначна не варта.
Прычын некалькі: крэдытаванне другаснага рынку стала даражэйшым, новабудоўляў — звузілася. Плюс трэба разумець, што новае жыллё пазбавілася часткі мэтавай аўдыторыі, якая асцерагаецца ўступаць у будаўніцтва, а гатовае новае жыллё для іх дарагое.
Але ўладальнікі другаснага рынку не павінны падманвацца з'яўленнем новых пакупнікоў і варыянтам вяртання лютаўскіх цэнаў. Даходы ў далярах у беларусаў упалі. Да таго ж у святле шырокай прапановы кватэры з завышаным коштам пакупнікі проста ігнаруюць. І чакаць, што нехта прыйдзе на прагляд і, скінуўшы пару тысяч, атрымаецца дамовіцца, не варта.
Што тычыцца попыту, то ён будзе аднаўляцца паступова, калі будзе стабільнасць.
Што да росту цэнаў, то яго ў прынцыпе не можа быць, ніякіх варыянтаў. Калі ж спрацуе песімістычны сцэнар — курс рубля будзе падаць, а сітуацыя ў эканоміцы пагоршыцца, то цэны актыўна пойдуць уніз», — выдаў прагноз Андрэй Чарнышоў.
«Калі нічога не адбудзецца, попыт будзе патроху ажыўляцца. Не ўсе сочаць за палітычнай сітуацыяй і разважаюць пра перспектывы эканомікі, і тым больш не аналізуюць іх. І калі ёсць неабходнасць у набыцці жылля, з'явілася падыходзячая па параметрах і цане кватэра, то здзелкі будуць рабіцца. Цэны будуць зніжацца, хуткасць непрадказальная.
У найбліжэйшыя месяцы попыт будзе трымацца ў раёне тысячы здзелак. Бо нават у самыя складаныя часы, калі не было крэдытаў і «танцаваў» даляр, у Мінску 700—900 здзелак праходзіла.
Але, паўтаруся, мы не ведаем, што можа здарыцца. Да прыкладу, закрыццё межаў з суседнімі краінамі ЕС можа спалохаць беларусаў, змяніць уяўленні пра перспектывы і абваліць попыт. Таму што ў сітуацыі, калі ёсць асцярога, што ў будучыні будзе ўсё горш і горш, наўрад ці знойдзецца шмат ахвотных купіць кватэру, выдаткаваўшы свае ашчаджэнні», — рэзюмавала Наталля Літоўская.
