На гэтыя і іншыя пытанні адказаў спецыяліст па нерухомасці Дзяніс Крайко ў эфіры інстаграм-канала kufar.official.
Калі лепш набываць лецішча
Спецыяліст па нерухомасці адзначае, што попыт на дачы і дачныя ўчасткі мае сезоннасць. Найбольш актыўныя месяцы — сакавік-май.
Усе хочуць трапіць менавіта ў гэты перыяд, бо, як падкрэслівае Крайко, «усе хочуць будавацца, чакаюць цяпла, хочуць на прыроду, калі выглядвае сонейка, таму ўсе едуць на дачы. Адпаведна, набываюцца ўчасткі, каб у летні перыяд, за цёплы сезон паспець нешта пабудаваць, акультурыць».
Аднак, заўважае спецыяліст, гэта самы дарагі перыяд для набыцця лецішчаў і ўчасткаў, бо «прадаўцы добра разумеюць, што ёсць сезон, сезонны попыт, і, адпаведна, падымаюць на іх цэны. І актыўна гэтым карыстаюцца».
Дзяніс Крайко дзеліцца сваім назіраннем пра тое, што тыя кліенты, якія не спяшаюцца ці больш разважлівыя, робяць куплю ў канцы летняга сезона, у кастрычіку-лістападзе. Ці зімою, калі самы нізкія цэны. «Пакрыху людзі адыходзяць ад сезоннасці продажу лецішчаў у плоскасць круглагадовых продажаў».
Дзяніс Крайко не лічыць, што ідэя прагляду лецішчаў позняй восенню — добрая. Ён адзначае, што пераважная большасць нашых дачных участкаў маюць вельмі дрэнныя пад'язныя дарогі. Ён раіць праглядаць дачы ў канцы сезона, «калі яшчэ цёпла, можна нармальна праехаць. У пару так званай «сухой восені». Гэта будзе добра і ў плане больш выгадных цэн». У той жа час рыэлтар заўважае, што цэны добрых лецішчаў застаюцца нязменнымі. Іх уладальнікі не хочуць таргавацца.
Што такое «добрае лецішча»
Юрыдычна, як адзначае Крайко, лецішча — гэта пэўны ўчастак у садовым таварыстве. Гэта значыць, што набываецца ўчастак для вядзення садовай гаспадаркі. Незалежна ад таго, як вы на самай справе яе ведзяце, які ў вас дом, юрыдычна гэта будзе садовы ўчастак і садовы дом. Ён перастане быць лецішчам, калі яго выведуць у індывідуальную жыллёвую забудову.
Пры куплі дачы спецыяліст раіць сыходзіць з таго бюджэту, які маецца. Ён называе сярэднія цэны на ўчасткі ў садовых таварыствах (ад 5 да 8 тысяч даляраў) і адзначае, што ёсць яшчэ сегмент так званых «бабуліных лецішчаў» з домам 6 на 6 метраў. Большыя ў часы СССР не давалі будаваць. Там, як правіла, бывае куча нягодных старых рэчаў. Цана такіх лецішчаў — ад 8 да 12 тысяч даляраў. Уладальнік спрабуе ўзяць грошы не толькі за ўчастак, але і за пабудову. Але яна, як адзначае рыэлтар, нікому не патрэбная.
«Пабудова не ўяўляе ніякай каштоўнасці з пункту гледжання сучаснага запыту. Гэта больш праблема, якую трэба дэмантаваць, што каштуе дадатковых грошай. Але прадаўцы гэтага не разумеюць».
Дзяніс Крайко адзначае, што ў продажы нерухомасці ёсць тры цаны:
«Першая — «Я хачу». Другая — «Мы паставім рэкламу». І трэцяя — рэальная. Здараецца, што паміж першай і апошняй цаной — прорва. Мая задача — ліквідаваць гэтую прорву, данесці да прадаўца сітуацыю на рынку, патлумачыць, што калі хочаце прадаць, то трэба рухацца ў цане. Здаралася прадаваць і ўчасткі са старымі дамамі за 35 тысяч даляраў. Але для гэтага трэба, каб у таго месца была нейкая адметнасць.
Як кажуць на Захадзе, цану нерухомасці вызначаюць тры крытэрыі: location (месца знаходжання), другі — location і трэці — location», — кажа спецыяліст.
Дзяніс Крайко звяртае ўвагу на тое, што цэны вельмі розняцца ў залежнасці ад напрамку, садовага таварыства, пад'язных дарог, наяўнасці газу, магутнасці электрычных ліній, выдзеленых кілават электраэнергіі на ўчастак. Здараецца, што цэны даходзяць і да 30 тысяч за голы ўчастак. Плошча дачнага ўчастка — ад 4,5 да 10 сотак. Участкі большай плошчы сустракаюцца вельмі рэдка. Здараецца, што набываюць два суседнія ўчасткі і абʼядноўваюць.
Крайко адзначае, што адзіная магчымасць набыць зямлю ў Беларусі — гэта набыццё ўчастка ў садовым таварыстве.
Які дом пабудаваць
Дзяніс Крайко адзначае, што пасля набыцця ўчастка толькі ад вас залежыць, што на ім пабудаваць. Пры абмежаваным бюджэце гэта можа быць маленькі дамок каля 25 квадратных метраў. Цяпер на рынку, дзеліцца назіраннямі спецыяліст, ёсць такія домікі з клеенага бруса, якія можна паставіць за 6-7 тысяч даляраў.
«Паняцця ідэальнага лецішча, можна сказаць, не існуе. Колькі людзей, столькі і меркаванняў», — падкрэслівае рыэлтар.
Спецыяліст не раіць перабудоўваць старыя садовыя дамы, бо гэта можа быць звязана са шматлікімі праблемамі. «Заўсёды танней пабудаваць нешта новае, чым рэстаўраваць старое», — лічыць Крайко.
Найбольш папулярныя напрамкі
Па назіраннях Крайко, на сёння першым папулярным напрамкам зʼяўляецца лагойскі. Далей трэба рухацца супраць стрэлкі гадзінніка: мядзельскі, маладзечанскі, гродзенскі, брэсцкі. Найменшым попытам карыстаецца слуцкі напрамак, пасля яго — магілёўскі і гомельскі.
А вось маскоўскі напрамак на думку спецыяліста, не зусім зразумелы. «Здаецца, ён добры, папулярны, класны. Але там бывае зборная салянка. Здараюцца адначасова і вельмі танныя, і вельмі дарагія варыянты», — дзеліцца сваім вопытам рыэлтар.
На што звярнуць увагу пры выбары лецішча
Спецыяліст дзеліцца сваім поглядам да дачу і звяртае ўвагу на новыя спосабы ацяплення: «Густы ў мяне даволі спецыфічныя. Я лічу, што газ — паліва мінулага. Я за электрычнасць. Ёсць такая штука, як цеплавая помпа. Яна вельмі эканамічная і высокатэхналагічная. Кіраванне ажыццяўляецца з дапамогай мабільнага тэлефона».
Крайко адзначае: заўвагі пра тое, што ў выпадку знікнення электрычнасці газавы кацёл будзе працаваць, — не правільныя. «Не трэба забывацца, што такі кацёл таксама ўключаеце ў электрычную сетку. Паліва сучаснасці — электрычнасць», — падкрэслівае спецыяліст.
Рыэлтар не раіць пры выбары ўчастка магілёўскі і гомельскі напрамкі, бо там у асноўным не лясістая мясцовасць і ўчасткі стаяць у полі.
Па меркаванні Крайко, самы важны крытэрый пры выбары садовага ўчастка — стан электрасетак і падстанцыі.
«Калі вы бачыце тоўстыя правады, новыя слупы і лічыльнікі, то гэта вельмі добра. А калі правады вельмі тонкія, іх цяжка разгледзець на фоне неба, то на дом можа быць выдадзена максімум 3 кілаваты. А гэта ў сучасных умовах вельмі мала», — дзеліцца досведам рыэлтар.
Спецыяліст раіць пры куплі або продажы лецішча звярнуць увагу на дакументы, якія гарантуюць юрыдычную чысціню здзелкі, а таксама дакументы аб межах участка.
У садовых таварыствах, як правіла, яны вымераны крыва. Лепш за ўсё запрасіць спецыяліста землеўпарадкавальнай службы і аднавіць межы ўчастка. Асабліва калі будуеце плот. Інакш усё можа завяршыцца судом з суседзямі», — заўважае рыэлтар.
Ці можна вывесці садовы ўчастак у індывідуальную жыллёвую забудову
Спецыяліст па нерухомасці заўважае, што за 8 гадоў яго працы ходзяць чуткі аб зменах у заканадаўстве, якія дазволяць дачныя ўчасткі пераводзіць ва ўчасткі для індывідуальнага жыллёвага будаўніцтва. З 1 студзеня 2023 года быў прыняты новы закон.
«У тэорыі гэта магчыма, аднак на практыцы трэба сабраць мільён дакументаў, заплаціць кучу грошай за экспертызы і ўзгадненні, прайсці сто кругоў пекла. Толькі потым, магчыма, рашэннем выканкама гэта зацвердзяць. Пакуль у сваёй практыцы я не чуў ні пра адзін выпадак, калі з лецішчаў вывелі ў індывідуальную жыллёвую забудову (ІЖЗ).
Да таго ж, каб гэта зрабіць, неабходная згода ўсіх членаў садовага таварыства. Трэба разумець, што вывад у ІЖЗ накладзе абавязак на ўсіх за тры гады пабудаваць дом, прычым капітальны. У іншым выпадку ўчастак забяруць», —
адзначае Крайко і раіць па тлумачэнні зменаў у заканадаўстве, якія адбыліся з 1 студзеня 2023 года, звяртацца да юрыстаў.
У цэлым, на думку Дзяніса Крайко,
«усё ўпіраецца ў два пытанні. Першае — рэгістрацыя. Па-ранейшаму на лецішчы можна рэгістравацца толькі часова. Другое пытанне — тарыфы. Яны неапраўдана высокія для садовых таварыстваў. Дайце людзям нармальныя тарыфы і пастаянную рэгістрацыю, і пытанне (з ІЖЗ) само па сабе адпадзе», — выказвае меркаванне спецыяліст па нерухомасці.
За колькі можна арандаваць лецішча
У гэтым пытанні вельмі шмат варыянтаў. «Савецкае» лецішча можна зняць на лета за 100 даляраў у месяц. Сярэдняя цана арэнды, на думку рыэлтара, складае 200 даляраў. Камфартабельныя дачы могуць даходзіць у цане да 1000 даляраў. На цану, акрамя камфартабельнасці, уплываюць такія фактары, як аддаленасць ад горада, камунікацый, наяўнасць грамадскага транспарту, стан дарог. «Цэны тут вельмі адносныя», — рэзюмуе Крайко.
Чытайце яшчэ:
Сучасныя лецішчы каля Мінска. Як выглядаюць і колькі каштуюць
Ад 10 да 270 тысяч даляраў. Дачы ў ваколіцах Мінска прадаюцца па цане кватэр
