На гэтыя і іншыя пытанні адказаў эксперт групы кампаній AVÈNUE Багдан Парэмскі ў эфіры інстаграм-канала kufar.official.
Актуальная сітуацыя
У апошнія гады заўважныя змены на рынку. Мяняюцца інвестыцыі, якія на яго паступаюць, кан'юнктура арэнды, эканоміка.
Па меркаванні эксперта, пасля пэўных падзей зʼявіўся барʼер для ўваходу на рынак міжнародных еўрапейскіх кампаній. Але гэты сегмент замяніўся расійскімі і кітайскімі інвестыцыямі.
«Адбываюцца вельмі буйныя здзелкі на дзясяткі мільёнаў даляраў з боку расійскіх інвестараў. Скупаюцца цэлыя заводы, набываюцца абʼекты нерухомасці, адкрываюцца новыя напрамкі бізнэсу. Гэта прыводзіць да развіцця камерцыйнай нерухомасці. Здзелкі не спыніліся. Яны заключаюцца. Змяніўся іх эканамічны складнік».
Парэмскі адзначае, што для расіян найбольш цікавы такі сегмент камерцыйнай нерухомасці, як офісная нерухомасць. Але спачатку зрухі былі заўважныя ў сегменце VIP-жылля ў сувязі з пераездам топ-менеджменту і ўласнікаў бізнэсу, якія сталі адкрываць філіялы кампаній, што ў асноўным працуюць у сферы міжнароднага гандлю і лагістыкі.
Эксперт дзеліцца назіраннямі за тым, што значныя інвестыцыі ў камерцыйную нерухомасць ідуць з боку кітайскіх дзяржаўных карпарацый:
«У нейкі момант яны апынуліся на паўзе, але пасля апошняга візіту кіраўніцтва нашай краіны ў Кітай усё аднавілася. Яны вельмі шмат будуюць, скупляюць незавершаныя абʼекты, дамы. Гэта ўсё неабходна для грамадзян Кітая, колькасць якіх увесь час расце. Яны пачынаюць камерцыйную дзейнасць. Гэта адбіваецца на такіх сегментах, як гандлёвая нерухомасць і грамадскае харчаванне.
За апошнія паўгода адкрылася каля 30 кітайскіх рэстаранаў. У асноўным у Мінску. Гэта ўплывае на камерцыйную мадэль гэтага бізнэсу ў Беларусі. Гандлёвыя памяшканні набываюцца ў асноўным ад 200 да 300 метраў».
Што адбываецца з цэнамі
Эксперт адзначае, што пераход арэндных адносін на прывязку выключна да беларускага рубля сурʼёзна паўплываў на пабудову партнёрскіх адносін паміж арэндадаўцамі і арандатарамі. Гэта доўгатэрміновыя адносіны. Зʼявіліся новыя механізмы.
«У сувязі з тым, што ў дамовах нельга пазначаць эквівалент у далярах, трэба памятаць пра тое, што ёсць пэўная валацільнасць беларускага рубля. Таму тое, што зафіксавана ў пэўны момант у дамове, не зʼяўляецца фінальнай арэнднай стаўкай, якая будзе дзейнічаць увесь перыяд працы.
Шмат хто з уласнікаў працягвае знаходзіцца ў тым стане, у якім яны знаходзіліся да пэўных зменаў у заканадаўстве і канʼюнктуры рынку. Яны працягваюць лічыць у валютным эквіваленце. Гэта адбываецца з-за таго, што шмат якія абʼекты камерцыйнай нерухомасці пабудаваныя ці рэканструяваныя за кошт банкаўскіх ці лізінгавых рэсурсаў. Часта іх кошт лічыцца ў валюце».
Багдан Парэмскі звяртае ўвагу на тое, што цяпер час разумных здзелак паміж уласнікамі і арандатарамі. Уласнікі і арандатары павіны дамовіцца паміж сабою. Ёсць абʼекты камерцыйнай нерухомасці, цэны на якія трымаюцца. Гэта абʼекты ў гандлёвых цэнтрах з высокім трафікам, медыцынскія цэнтры, VIР-апартаменты.
«Але ў цэлым надышоў момант, калі ўласнікаў і арандатараў паставілі ў сітуацыю, калі ім трэба паміж сабой дамаўляцца. Канʼюнктура рынку склалася такім чынам, што ёсць эканамічнае абгрунтаванне арэнднай стаўкі, якую можа плаціць арандатар. Таму ў працэсе перамоў неабходна знайсці кампраміс, абгрунтаваць памер арэнднай стаўкі. Аднак нельга гаварыць, што яна ўпала. Яна змянілася. Бо зʼявіліся новыя механізмы: прывязка да абароту арандатара, заключэнне кароткіх кантрактаў на арэнду і наступная іх пралангацыя».
Эксперт адзначае, што найбольш да новых умоваў вымушаныя былі прызвычайвацца ўладальнікі офіснай нерухомасці. Сыход буйных кампаній, у першую чаргу ў ІТ-сферы, прывёў да зʼяўлення на рынку вялікай колькасці нерухомасці буйной квадратуры. Уласнікам трэба было нешта рабіць. Частка з іх пайшла на значную зніжку на працяглы перыяд і паступовае яе павышэнне з цягам часу. Частка ўласнікаў, у сувязі з наяўнасцю ў іх крэдытаў, заставалася ў сваёй былой мадэлі. Але з цягам часу і яны вымушаныя былі змяніць свае падыходы.
«У любым выпадку, арэндныя стаўкі павінны грунтавацца не на падставе прыцягнутага фінансавання на іх пабудову ці рэканструкцыю, мадэрнізацыю і ўкамплектаванне. Яны павінны грунтавацца на бягучай эканамічнай сітуацыі, на тым, колькі арандатар можа плаціць. Таксама яны грунтуюцца на канкурэнтным асяроддзі. Хто першы перабудаваўся пад змену тэндэнцый, той і забраў да сябе найлепшых арандатараў», — адзначае Багдан Парэмскі.
На рынку выйграе той, у каго ёсць нейкая перавага. Таму некаторыя ўладальнікі сталі прапаноўваць цалкам укамплектаваны офіс. У папярэдняй эканамічнай мадэлі канкурэнцыя была ў тым, што офісы здаваліся пустыя. Гэта тлумачылася тым, што было значна менш вакантных плошчаў. І ўладальнікі ўтрымлівалі цэны.
Што на рынку офіснай нерухомасці
Эксперт адзначае, што ў апошнія гады больш стала распаўсюджвацца практыка каворкінгаў. У іх сышлі тыя кампаніі, якія, істотна скараціўшы склад супрацоўнікаў, імкнуцца застацца на рынку. Але ім не патрэбныя вялікія плошчы. У такім выпадку кампаніі арандуюць некалькі кабінетаў у каворкінгу. Гэта дазваляе аптымізаваць выдаткі і захаваць працоўную офісную прастору для кліентаў.
У цэлым на рынку офіснай нерухомасці, на думку спецыяліста, паменшылася запатрабаванасць буйных офісаў (ад 500 квадратных метраў). Самы запатрабаваны варыянт — невялікія офісы. Яны ў любы час, незалежна ад эканамічнай сітуацыі, будуць здавацца. Аптымальная плошча — 30-100 квадратных метраў.
«Калі плошчы большыя, то ўладальнікам трэба распрацоўваць нейкую канцэпцыю, прапаноўваць пэўны сэрвіс для арандатараў. Некаторыя арандатары дзеляць свае плошчы на асобныя памяшканні да 100-150 метраў і робяць у іх прэміум-рамонт, ствараюць дадатковы сэрвіс у выглядзе кансьержа, якасна прыбранай тэрыторыі, відэаназірання, уваходу па пропусках, распрацаванай экасістэмы офіснага будынка, наяўнасці парковачных месцаў. Такія офісы заўсёды добра здаюцца», — заўважае Парэмскі.
Якія змены закранулі рынак памяшканняў для грамадскага харчавання
Эксперт дзеліцца сваім назіраннем аб тым, што адʼезд вялікай колькасці айцішнікаў істотна змяніў рынак грамадскага харчавання.
«Прайшлі тыя часы, калі на Зыбіцкай стаўкі арэнды былі 50-70 даляраў. Аднак новыя ўстановы працягваюць стварацца. Там, дзе створаная экасістэма, дзе шмат людзей, гэты від бізнэсу будзе працаваць заўсёды. Што б ні адбывалася, людзям патрэбна заўсёды некуды схадзіць. Напрыклад, на спатканне, проста адпачыць, змяніць абстаноўку ці проста паабедаць», — адзначае Парэмскі.
На гэтым сегменце таксама арэндныя стаўкі пачынаюць раўняцца эканамічнай здольнасці, таму, колькі рэальна можа плаціць арандатар. Раней, да вядомых падзей, уласнік меў магчымасць выбіраць арандатараў, бо ведаў, што існуе пэўная колькасць спажыўцоў у дадзенай лакацыі.
«Цяпер сітуацыя, якую можна назваць «разумны брокерынж», калі заключаюцца працяглыя кантракты. Напрыклад, клуб «Дазары» (каля 1500 квадратных метраў), які два гады стаяў пусты, быў паспяхова здадзены ў арэнду. Шмат здзелак адбылося з сеткавымі арандатарамі — піцэрыямі, пякарнямі, фастфудам, абʼектамі харчавання ў офісных цэнтрах. І стаўкі арэнды раўняюцца таму, што могуць плаціць арандатары. Безумоўна, найбольш устойлівымі зʼяўляюцца сеткавыя кампаніі», — дзеліцца эксперт.
Цяпер у гэтым сегменце цэны залежаць ад эканамічнай мэтазгоднасці. Эксперт звяртае ўвагу на тое, што, павышаючы арэндную стаўку ў сувязі з інфляцыяй, неабходна ўлічваць, ці здольны рэстаран павысіць цэны на сваю прадукцыю, ці знойдуцца кліенты, якія будуць плаціць за абед па новых цэнах.
«Гэта не будзе працаваць. Цяпер грамадскае харчаванне амаль усё перайшло на прывязку арэнднай платы да працэнта ад абароту. Наяўныя механізмы дазваляюць уласніку праверыць лічбы абароту ўстановы. Цяпер у камерцыйнай нерухомасці ў нас усё становіцца на свае месцы. Ёсць унікальная магчымасць адкрыць паспяховую ўстанову пры пісьменным перамоўным працэсе з уладальнікам. Мы на старце нейкай новай рэальнасці,» — падводзіць вынік Багдан Парэмскі.
Чытайце яшчэ:
«Ветразь», «караблікі» і нават Зыбіцкая. Якія офісы прадаюцца ў Мінску
Эксперт: кошт квадрату ў новабудоўлях сталіцы дасягнуў столі
У Мінску здаюць памяшканні ў арэнду задарма, але іх мала хто хоча браць
