На эти и другие вопросы ответил эксперт группы компаний AVÈNUE Богдан Паремский в эфире инстаграм-канала kufar.official.
Актуальная ситуация
В последние годы заметны изменения на рынке. Меняются поступающие на него инвестиции, конъюнктура аренды, экономика.
По мнению эксперта, после определенных событий появился барьер для входа на рынок международных европейских компаний. Но этот сегмент заменился российскими и китайскими инвестициями.
«Происходят очень крупные сделки на десятки миллионов долларов со стороны российских инвесторов. Скупаются целые заводы, приобретаются объекты недвижимости, открываются новые направления бизнеса. Это приводит к развитию коммерческой недвижимости. Сделки не прекратились. Они заключаются. Изменилась их экономическая составляющая».
Паремский отмечает, что для россиян наиболее интересен такой сегмент коммерческой недвижимости, как офисная недвижимость. Но сначала сдвиги были заметны в сегменте VIP-жылья в связи с переездом топ-менеджмента и собственников бизнеса, которые стали открывать филиалы компаний, в основном работающих в сфере международной торговли и логистики.
Эксперт делится наблюдениями за тем, что значительные инвестиции в коммерческую недвижимость идут со стороны китайских государственных корпораций:
«В какой-то момент они оказались на паузе, но после последнего визита руководство нашей страны в Китай все восстановилось. Они очень много строят, скупают незавершенные объекты, дома. Это все необходимо для граждан Китая, число которых постоянно растет. Они начинают коммерческую деятельность. Это сказывается на таких сегментах, как торговая недвижимость и общественное питание.
За последние полгода открылось около 30 китайских ресторанов. В основном в Минске. Это влияет на коммерческую модель этого бизнеса в Беларуси. Торговые помещения приобретаются в основном от 200 до 300 метров».
Что происходит с ценами
Эксперт отмечает, что переход арендных отношений на привязку исключительно к белорусскому рублю серьезно повлиял на построение партнерских отношений между арендодателями и арендаторами. Это долгосрочные отношения. Появились новые механизмы.
«В связи с тем, что в договорах нельзя обозначать эквивалент в долларах, нужно помнить о том, что существует определенная волатильность белорусского рубля. Поэтому то, что зафиксировано в определенный момент в договоре, не является финальной арендной ставкой, которая будет действовать весь период работы.
Многие собственники продолжают находиться в том состоянии, в котором они находились до определенных изменений в законодательстве и конъюнктуре рынка. Они продолжают считать в валютном эквиваленте. Это происходит из-за того, что многие объекты коммерческой недвижимости построены или реконструированы за счет банковских или лизинговых ресурсов. Часто их стоимость считается в валюте».
Богдан Паремский обращает внимание на то, что сейчас время разумных сделок между собственниками и арендаторами. Собственники и арендаторы должны договориться между собой. Есть объекты коммерческой недвижимости, цены на которые держатся. Это объекты в торговых центрах с высоким трафиком, медицинские центры, VIР-апартаменты.
«Но в целом настал момент, когда собственников и арендаторов поставили в ситуацию, когда им нужно между собой договариваться. Конъюнктура рынка сложилась таким образом, что есть экономическое обоснование арендной ставки, которую может платить арендатор. Поэтому в процессе переговоров необходимо найти компромисс, обосновать размер арендной ставки. Однако нельзя говорить, что она упала. Она изменилась. Так как появились новые механизмы: привязка к обороту арендатора, заключение краткосрочных контрактов на аренду и последующая их пролонгация».
Эксперт отмечает, что больше всех остальных к новым условиям вынуждены были привыкать владельцы офисной недвижимости. Уход крупных компаний, в первую очередь в ІТ-сфере, привел к появлению на рынке большого количества недвижимости крупной квадратуры. Собственникам нужно было что-то делать. Часть из них пошла на значительную скидку на длительный период и постепенное ее повышение с течением времени. Часть собственников, в связи с наличием у них кредитов, оставалась в своей бывшей модели. Но с течением времени и они вынуждены были изменить свои подходы.
«В любом случае, арендные ставки должны основываться не на основании привлеченного финансирования на их постройку или реконструкцию, модернизацию и укомплектование. Они должны основываться на текущей экономической ситуации, на том, сколько арендатор может платить. Также они базируются на конкурентной среде. Кто первый перестроился под смену тенденций, тот и забрал к себе лучших арендаторов», — отмечает Богдан Паремский.
На рынке выигрывает тот, у кого есть какое-то преимущество. Поэтому некоторые владельцы стали предлагать полностью укомплектованный офис. В предыдущей экономической модели конкуренция заключалась в том, что офисы сдавались пустыми. Это объяснялось тем, что было гораздо меньше вакантных площадей. И владельцы удерживали цены.
Что на рынке офисной недвижимости
Эксперт отмечает, что в последние годы больше стала распространяться практика коворкингов. В них ушли те компании, которые, существенно сократив состав сотрудников, стремятся остаться на рынке. Но им не нужны большие площади. В таком случае компании арендуют несколько кабинетов в коворкинге. Это позволяет оптимизировать затраты и сохранить рабочее офисное пространство для клиентов.
В целом на рынке офисной недвижимости, по мнению специалиста, уменьшилась востребованность крупных офисов (от 500 квадратных метров). Самый востребованный вариант — небольшие офисы. Они в любое время, независимо от экономической ситуации, будут сдаваться. Оптимальная площадь — 30-100 квадратных метров.
«Если площади больше, то владельцам нужно разрабатывать какую-то концепцию, предлагать определенный сервис для арендаторов. Некоторые арендаторы делят свои площади на отдельные помещения до 100-150 метров и делают в них премиум-ремонт, создают дополнительный сервис в виде консьержа, качественно убранной территории, видеонаблюдения, входа по пропускам, разработанной экосистемы офисного здания, наличия парковочных мест. Такие офисы всегда хорошо сдаются», — замечает Паремский.
Какие изменения коснулись рынка помещений для общественного питания
Эксперт делится своим наблюдением о том, что отъезд большого количества айтишников существенно изменил рынок общепита.
«Прошли те времена, когда на Зыбицкой ставки аренды были 50-70 долларов. Однако новые учреждения продолжают создаваться. Там, где создана экосистема, где много людей, этот вид бизнеса будет работать всегда. Что бы ни происходило, людям нужно всегда куда-то сходить. Например, на свидание, просто отдохнуть, сменить обстановку или просто пообедать», — отмечает Паремский.
На этом сегменте арендные ставки также начинают равняться экономической способности, тому, сколько реально может платить арендатор. Ранее, до известных событий, собственник имел возможность выбирать арендаторов, так как знал, что существует определенное количество потребителей в данной локации.
«Сейчас ситуация, которую можно назвать «умный брокеринг», когда заключаются длительные контракты. Например, клуб «Дозари» (около 1500 квадратных метров), который два года стоял пустой, был успешно сдан в аренду. Много сделок произошло с сетевыми арендаторами-пиццериями, пекарнями, фастфудом, объектами питания в офисных центрах. И ставки аренды равняются тому, что могут платить арендаторы. Безусловно, наиболее устойчивыми являются сетевые компании», — делится эксперт.
Сейчас в этом сегменте цены зависят от экономической целесообразности. Эксперт обращает внимание на то, что, повышая арендную ставку в связи с инфляцией, необходимо учитывать, способен ли ресторан повысить цены на свою продукцию, найдутся ли клиенты, которые будут платить за обед по новым ценам.
«Это не будет работать. Сейчас общественное питание почти все перешло на привязку арендной платы к проценту от оборота. Имеющиеся механизмы позволяют собственнику проверить цифры оборота учреждения. Сейчас в коммерческой недвижимости у нас все становится на свои места. Есть уникальная возможность открыть успешное заведение при грамотном переговорном процессе с владельцем. Мы на старте какой-то новой реальности,» — подводит итог Богдан Паремский.
Читайте также:
«Парус», «кораблики» и даже Зыбицкая. Какие офисы продаются в Минске
Эксперт: стоимость квадрата в новостройках столицы достигла потолка
В Минске сдают помещения в аренду бесплатно, но их мало кто хочет брать
